Nákup bytového komplexu je dlouhý, někdy komplikovaný proces. Je pro vás důležité najít bytový komplex, o kterém si myslíte, že má potenciál vydělávat peníze. Pokud je to nutné, úzce spolupracujte s realitním makléřem při hledání nemovitostí a s účetním na analýze finančního potenciálu bytového komplexu. Chcete -li požádat o půjčku, shromážděte požadované informace a obraťte se na několik věřitelů. Je také dobré poradit se s realitním právníkem, který vám s tímto procesem pomůže.
Kroky
Část 1 ze 4: Hledání bytového komplexu
Krok 1. Vyberte si typ komplexu, který chcete koupit
Možná budete chtít koupit bytový komplex, který se skládá pouze z bytových domů. Měli byste však také zvážit nákup komplexu „smíšeného použití“. Tento typ komplexu také obsahuje komerční nemovitosti, které si můžete pronajmout.
- Komplex, který v současné době není smíšeným použitím, lze převést. Zónování to však musí umožnit.
- Zamyslete se také nad tím, jaké vybavení by měl váš bytový komplex mít. Může mít například fitness zařízení, bazén nebo společné prostory pro soukromé funkce.
Krok 2. Zvažte pronájem realitní kanceláře
Budete chtít koupit komplex v oblasti, která neklesá, a agent vám může pomoci tyto oblasti identifikovat. Promluvte si s ostatními majiteli bytových komplexů o tom, zda spolupracovali s agentem a zda by je doporučili.
- V ideálním případě byste měli jít s někým, kdo pracuje jako agent na plný úvazek. Brigádník možná nezná trh zvenčí ani zevnitř.
- Bytové komplexy můžete samozřejmě zkoumat sami. Zkontrolujte online, promluvte si s ostatními investory a jezdte po čtvrtích. Agent se zkušenostmi s bytovými komplexy vám však může ušetřit čas.
Krok 3. Navštivte bytové komplexy
Před rozhodnutím o koupi vždy navštivte komplex osobně. Měli byste projít všemi budovami komplexu a prohlédnout si společné prostory. Dělejte si poznámky a klást otázky. Nákup bytového komplexu je velká investice a neměli byste jít dál, pokud se necítíte dobře ve stavu budov.
- Nechoďte pouze jednou budovou v komplexu. Pokud tak učiníte, můžete předpokládat, že ostatní budovy jsou ve stejném stavu. Buďte skeptičtí, pokud vám prodejce prodejce brání ukázat vám všechny budovy v komplexu.
- Nezapomeňte navštívit večer, abyste si mohli prohlédnout bezpečnostní prvky v bytovém komplexu. Chodníky by měly být dobře osvětlené, dveře řádně zamčené a nikdo by se neměl potulovat po areálu.
Krok 4. Promluvte si se současným majitelem
Setkáním se současným majitelem bytového komplexu můžete získat mnoho cenných informací. Buďte připraveni klást relevantní otázky. Zeptejte se například na následující:
- Kolik jednotek se pronajímá? Jednodušší bude financování bytového komplexu, který se pronajímá.
- Jak dlouho jsou tam nájemníci? Komplex s dlouhodobými nájemníky může být stabilnější.
- Proč majitel prodává? Ukončení nebo změna investice jsou legitimní důvody. Majitel, který prodává, protože přichází o peníze, je však červenou vlajkou. Mějte na paměti, že důvod, proč majitel prodává, může být důvěrný.
Krok 5. Požádejte o informace o aktuálních nájemnících
Budete chtít znát podrobnosti o jejich pronájmech. Požádejte o „nájemné“, která by měla obsahovat následující informace:
- Seznam nájemníků a jejich jednotek.
- Rozměry každé jednotky.
- Podmínky pronájmu.
- Výše nájmu a zálohy.
- Počet ložnic a koupelen v každé jednotce.
Část 2 ze 4: Analýza ziskovosti
Krok 1. Odhadněte, kolik si můžete účtovat na nájemném
Neměli byste kupovat bytový komplex, pokud si to nemůžete dovolit. Analyzujte, zda současný pronajímatel pronajal jednotky příliš levně nebo zda je nájemné v souladu s tržní sazbou.
- Najděte srovnatelné bytové komplexy online. Podívejte se, za kolik inzerují své jednotky. Skvělý zdroj, který vám pomůže zjistit ceny nájemného v okolí, najdete na adrese
- Můžete se také zeptat různých správcovských společností, jaká je tržní sazba ve vaší oblasti.
- Pokud má komplex komerční prostor, pak vám realitní agent může také pomoci zjistit, kolik účtovat.
Krok 2. Odhadněte své výdaje
Bytové komplexy vyžadují neustálou údržbu, takže musíte analyzovat náklady na údržbu. Získejte výkaz zisku a ztráty od aktuálního vlastníka. Nevěřte tomu však na 100%. Majitel by mohl některá čísla popudit, aby byl bytový komplex atraktivnější. Znovu zkontrolujte informace o výdajích:
- Získejte daňové informace komplexu od krajského hodnotitele.
- Odhadněte náklady na správu majetku kontaktováním správcovské společnosti. Zeptejte se, kolik účtují. Jejich poplatek je obvykle založen na procentu z předpokládaného nájemného.
- Vypočítejte částku potřebné údržby. Pokud jste nikdy předtím nevedli bytový komplex, promluvte si se současným majitelem. Zeptejte se, kolik ročně utratí za opravu každé jednotky nebo areálu. V ideálním případě byste chtěli utratit přibližně 40 procent peněz, které používáte, na provozní náklady.
Krok 3. Spusťte čísla
Věřitelé vám neposkytnou peníze na nákup bytového komplexu, pokud nedokážete, že bude ziskový. Úzce spolupracujte s účetním na zkracování čísel a vytváření potřebných finančních dokumentů, které budou ukazovat věřitele. Účetního můžete najít tak, že se obrátíte na společnost veřejných účetních ve vašem státě.
- Vypočítejte svůj čistý provozní příjem, což je váš hrubý příjem snížený o výdaje.
- Vytvořte analýzu peněžních toků. Ukažte, jak se množství peněz, které přicházíte, porovnává s částkou, kterou utratíte. Když začínáte, nebo v obdobích, kdy je trh s pronájmy špatný, nemusí přicházet žádný peněžní tok.
- Mějte na paměti, že věřitelé budou provozovat také svá vlastní čísla, stejně jako odhadce, který si komplexu váží.
Část 3 ze 4: Získání financování
Krok 1. Zkontrolujte svou kreditní zprávu
Každý rok máte nárok na jednu bezplatnou kreditní zprávu. Váš věřitel se podívá na vaši osobní kreditní historii, takže byste ji měli vytáhnout a zkontrolovat chyby. Rozporujte vše, co je špatně.
- Mohou být například uvedeny účty, které nejsou vaše, nebo může být účet nesprávně uveden jako výchozí nebo ve sbírkách. Také kreditní limit může být špatný.
- Začněte brzy. Dokončení celého procesu sporu může trvat až 60 dní. Než oslovíte věřitele, budete chtít čistou kreditní zprávu.
Krok 2. Přečtěte si o komerčních půjčkách
Půjčky na komerční nemovitosti nejsou totéž jako půjčky, které si berete na nákup vlastního bydlení. Obecně lze říci, že půjčky mohou být na 30 let nebo na pět nebo sedm. Sazby úroků mohou být také variabilní nebo pevné.
- Pokud můžete získat bezregresní půjčku, pak budova zajistí půjčku jako zástavu. Bezúročné půjčky však nejsou k dispozici pro všechny dlužníky a budova obvykle musí mít hodnotu alespoň 2,5 milionu dolarů.
- U regresní půjčky nesete osobní odpovědnost za půjčku. V případě selhání můžete být žalován a můžete přijít o osobní majetek. Recourse půjčky jsou rizikovější, ale může to být jediný typ půjčky, kterou můžete jako nový pronajímatel získat.
- Komerční půjčky také vyžadují zálohu kolem 30% z kupní ceny.
- Pokud máte potíže se získáním komerční půjčky, zvažte raději uzavření smlouvy o nemovitosti. Smlouvy o nemovitostech vyžadují velké zálohy, ale jejich schválení je méně obtížné. V závislosti na tom, jak moc chce prodejce, může být záloha nižší, než by požadovala banka.
Krok 3. Udělejte majiteli nabídku
Diskutujte o rozumné nabídce se svým realitním makléřem, který bude záviset na stavu místního trhu. Pokud je trh horký, možná budete muset zaplatit požadovanou cenu-nebo dokonce více.
- Bez ohledu na to, jak je trh horký, trvejte na 90denní úschově. Na kontrolu budete chtít alespoň 60 dní. Před uzavřením vám tak zbude 30 dní na kontrolu dokumentů.
- Pokud používáte věřitele, zeptejte se ho, jak dlouho musí vaši půjčku zpracovat. V závislosti na vašem věřiteli může být nutné požádat majitele o více času, aby bylo vše pohromadě.
Krok 4. Nechte stavbu zkontrolovat
V případě jakýchkoli komplikací nebo zpoždění později najměte co nejdříve inspektora se zkušenostmi v komerčních nemovitostech. Najděte si inspektora tím, že dostanete doporučení od realitní kanceláře nebo si promluvíte s jiným majitelem bytového komplexu.
- Předem si zkontrolujte, co bude kontrolováno. Zeptejte se, zda potřebujete najmout specializovaného inspektora na kontrolu bazénu nebo tenisového kurtu.
- Pokud inspektor zjistí problémy, požádejte prodávajícího o kredit, který sníží částku, kterou zaplatíte. Alternativně může prodejce provést opravy před uzavřením.
Krok 5. Shromážděte požadované informace pro žádost o půjčku
Při žádosti musíte poskytnout věřiteli informace o bytovém komplexu, proto před oslovením věřitele shromážděte následující:
- obrázky bytového komplexu
- plány podlaží
- mapu okolí
- popis nemovitosti (např. počet jednotek, rok, kdy byla postavena atd.)
- očekávané upgrady
- informace o pronájmu
- kupní cena
- jména realitních kanceláří, zástupců a titulních společností zapojených do transakce
Krok 6. Požádejte o půjčku
Oslovte více věřitelů, abyste mohli porovnat jejich nabídky. Požádejte o žádost a odešlete ji s podpůrnou dokumentací. Pokud správce úvěru potřebuje více informací, poskytněte je co nejdříve.
Krok 7. Porovnejte půjčky
Poté, co vás schválí, vám věřitel zašle dopis o záměru nebo termínový list. Pečlivě to analyzujte. Specifikuje částku, kterou si můžete půjčit, a další podmínky. Vyberte si půjčku, jejíž podmínky jsou pro vás nejvhodnější.
- Podepište termínový list nebo dopis o záměru věřitele, kterého si vyberete. V tomto okamžiku možná budete muset zaplatit zálohu.
- Věřitel by měl navázat na úplný (a konečný) úvěrový závazek.
Část 4 ze 4: Uzavření bytového komplexu
Krok 1. Najměte si právníka
Před koupí bytového komplexu budete muset podepsat mnoho právních dokumentů. Nesnažte se dělat všechno sami. Místo toho byste si měli najmout zkušeného právníka, který vám navrhne a zkontroluje všechny dokumenty. Advokát může provést následující:
- Navrhněte, vyjednejte a zkontrolujte kupní smlouvu.
- Na nezbytné opravy vyhledejte od vlastníka kredity.
- Zajistěte, aby byl název jasný.
- Nastavit úschovu.
Krok 2. Vytvořte společnost s ručením omezeným, která bude vlastnit bytový komplex
Pokud je někdo v bytovém komplexu zraněn, může vás žalovat, protože jste při údržbě nedbal. Pokud soudní spor prohrajete, může si poškozený přijít po vašem osobním majetku, jako je váš vlastní domov. Vlastnictvím komplexu prostřednictvím LLC jsou vaše osobní aktiva chráněna.
- Vlastnictví budovy jako LLC vás nechrání před všemi soudy. Váš věřitel vás například může žalovat, pokud nesplácíte regresní půjčku. Vlastnictví bytového komplexu jako LLC však poskytne významnou ochranu před zraněním osob a jinými soudními spory.
- Začněte LLC tím, že podáte příslušné dokumenty u svého ministra zahraničí a získáte potřebná povolení nebo licence. Pomůže vám také váš právník, protože to může být časově náročné.
Krok 3. Zkontrolujte smlouvy a zveřejnění
K uzavření smlouvy o nemovitosti budete muset společně se svým právním zástupcem provést značnou due diligence. Budete například muset udělat následující:
- Nechte si vyplnit příslušný průzkum názvu. Plán spiknutí hypotéky je obecně nedostatečný. Místo toho budete potřebovat průzkum názvu ALTA.
- Zkontrolujte veškeré informace o nemovitosti. Majitel například může odhalit, že je něco v nepořádku s majetkem, který nebyl chycen inspektorem.
- Prohlédněte si jejich přiřazení nájemcům a dokumentům.
- Zvažte dopad omezení zón na bytový komplex. Pokud chcete převést komplex na smíšené použití, je to klíčový krok.
- Zkontrolujte servisní smlouvy na bytový komplex.
- Získejte potřebná povolení k provádění oprav.
Krok 4. Zúčastněte se zavírání
Váš právník by se měl zúčastnit uzavření společně se zástupcem vaší LLC (pokud jste si ji založili). Při uzavření byste měli obdržet různé dokumenty, včetně listiny o ukončení platnosti a přidělených leasingů a smluv.
Krok 5. Najměte někoho, kdo bude spravovat bytový komplex
V závislosti na velikosti komplexu může být nepraktické spravovat nemovitost sami bydlením na místě. Místo toho byste měli najmout společnost pro správu nemovitostí. Budou spravovat nemovitost vybíráním nájemného a plánováním oprav.
- Zkontrolujte náklady. Obecně platí, že správcovské společnosti účtují 5-10% z vybraného nájemného.
- Promluvte si s ostatními pronajímateli o doporučení. Případně se můžete informovat u místního sdružení bytů.
- Porovnejte společnosti spravující nemovitosti na základě více než ceny. Podívejte se také na služby, které nabízejí.
