Při nákupu nemovitosti na rehabilitaci je důležité provést úklid a opravy domu v určitém pořadí. Nechcete předbíhat nebo ztrácet čas a peníze na projekt. Přistupujte k procesu systematicky a nenechte se frustrovat, pokud věci nejdou podle plánu. Zde je několik tipů, které vám pomohou s rehabilitací domu nebo komerčního majetku.
Kroky
Metoda 1 ze 2: Příprava na rehabilitaci majetku
Krok 1. Zkontrolujte nemovitost
Než začnete rehabilitovat, důkladně prohlédněte nemovitost. Všimněte si, které položky jsou v dobrém stavu a které oblasti vyžadují práci. Je užitečné, když s vámi projde profesionální inspektor. Bude schopen identifikovat věci, které vám mohou chybět. V USA najdete kvalifikovaného inspektora prostřednictvím Americké společnosti domácích inspektorů. Při procházení nemovitosti položte inspektorovi otázky.
- Domácí prohlídka by měla zahrnovat topný systém, klimatizaci nebo systém HVAC, vnitřní potrubí, elektrický systém, střechu, podkroví, jakoukoli viditelnou izolaci, stěny, stropy, podlahy, okna, dveře, základy, kanalizační potrubí a suterén.
- Pokud nejste dodavatelem, neměli byste provádět kontrolu sami.
- Při kontrole si vše vyfoťte. Váš inspektor obvykle pořídí fotografie problémových oblastí pro jejich záznam, ale měli byste mít také dokumentaci pro své účely.
- Cena prohlídky závisí na velikosti nemovitosti.
Krok 2. Vytvořte kontrolní seznam
Jakmile identifikujete oblasti, které potřebují práci, vytvořte kontrolní seznam rehabilitace. To vám pomůže zůstat na trati a nezmeškáte žádné opravy. Zahrňte vnitřní (stěny, barvy atd.) I exteriérové položky (např. Terénní úpravy, okapy a venkovní osvětlení).
- Kontrolní seznam by měl být velmi podrobný a popsat vše, co je třeba na nemovitosti provést.
- Kontrolní zprávu lze použít ke generování kontrolního seznamu.
Krok 3. Vytvořte rozpočet
Projděte si kontrolní seznam a rozhodněte se, kolik bude každá oprava stát. Tabulka aplikace Excel je skvělý nástroj, který můžete použít pro svůj rozpočet. Rozpočet by měl být rozdělen na položky pro každou jednotlivou opravu. Pokud náklady na opravy překročí váš rozpočet, budete muset v kontrolním seznamu provést určité změny.
- Rozpočet na neočekávané problémy. To se určitě stane. Jakmile zahájíte rehabilitační proces, mohou nastat nové problémy.
- Pokud plánujete nemovitost prodat po dokončení rehabilitace, zvažte, za kolik budete moci nemovitost prodat.
Krok 4. Spolupráce s dodavatelem
Díky dobrému dodavateli bude proces rehabilitace mnohem snazší. Udělejte si čas, když hledáte vhodného dodavatele. Dodavatelé lze nalézt prostřednictvím doporučení, místního stavebního oddělení, asociací pro investice do nemovitostí a obecných rad práce. Předběžně prověřte každého kandidáta, abyste zjistili, zda je pro váš projekt vhodný.
-
Otázky před obrazovkou by měly pokrývat tyto úvahy:
- Zkušenosti dodavatele: chcete alespoň tři roky
- Vybavení: dodavatel by měl mít vlastní vybavení
- Zaměstnanci: chcete vidět adekvátní podporu k dokončení práce
- Licencování: dodavatel by měl mít licenci podle státní nebo jiné místní jurisdikce
- Pojištění: odpovědnost a odškodnění pracovníka
- Použití subdodavatele: určete, zda dodavatel bude pro tuto úlohu používat subdodavatele
- Doporučení: podívejte se alespoň na tři pozitivní doporučení
- Každý dodavatel, o kterého máte zájem, by měl předložit formální nabídku. Vyberte si dodavatele, který vyhovuje vašemu rozpočtu a prokáže schopnost odvést dobrou práci.
Krok 5. Projděte se dodavatelem
Jakmile si vyberete dodavatele, možná budete muset provést další prohlídku nemovitosti. Váš dodavatel vám také může pomoci provést úpravy rozpočtu a kontrolního seznamu.
Nastavte si časovou osu dokončení, jakmile budete mít vše u dodavatele. Díky tomu budou všechny zúčastněné strany odpovědné a na stejné stránce
Krok 6. Získejte všechna potřebná povolení
K rehabilitaci nemovitosti jsou obvykle nutná povolení. Pokud budete mít potřebná povolení, pomůže vám to vyhnout se porušování místních stavebních předpisů. Kontaktujte místní stavební oddělení a zjistěte, co potřebujete. To se bude lišit podle typu práce, kterou budete vykonávat.
- Typické renovace, které vyžadují povolení, zahrnují instalaci nových elektrických rozvodů, rozšíření podlahové plochy, instalaci plotu vysokého přes šest stop a všeho, co zahrnuje veřejnou kanalizaci.
- Úkoly, jako je instalace střechy, pokládka nové podlahy, malování a výměna oken a dveří, obvykle nevyžadují povolení.
- Váš dodavatel vám může pomoci získat povolení.
Metoda 2 ze 2: Práce na nemovitosti
Krok 1. Začněte s demolicí a odvozem odpadu
Odstraňte všechny odpadky uvnitř nebo vně budovy. Odstraňte všechny položky, které jsou poškozené nebo které budete vyměňovat (podlahy, skříně, spotřebiče, svítidla, toalety, ohřívače vody atd.) Venkovní práce mohou zahrnovat ořezávání všech mrtvých stromů nebo keřů a odstranění garážových vrat, oplocení, přístřešků, palub, a vlečka.
Krok 2. Řešení jakýchkoli problémů se střechou nebo základem
Pokud nemovitost potřebuje novou střešní krytinu, mělo by to být provedeno před zahájením prací na jakýchkoli opravách interiéru. Nechcete, aby do konstrukce vytékala voda. V tuto chvíli je nutné provést také opravu základových desek nebo bloků a nosníků.
Oprava externích problémů nejprve upoutá menší pozornost na nemovitost během její rekonstrukce
Krok 3. Nainstalujte nové dveře, okna a obložení
Vnější dveře a okna by se měly řešit, až bude základ hotový. Ochráníte tak svůj majetek před povětrnostními vlivy a vniknutím zvířat. Díky novým oknům a dveřím bude nemovitost vypadat méně jako staveniště.
- Spočítejte si počet dveří a oken, které budete potřebovat, a před zakoupením položek proveďte měření. Měřte velmi opatrně.
- Nové vstupní dveře jsou příjemným způsobem, jak změnit vzhled nemovitosti a přidat hodnotu.
Krok 4. Práce na instalatérských a topných, ventilačních a klimatizačních systémech (HVAC)
Opravy potrubí mohou zahrnovat ohřívače vody, vany a sprchy, toalety a rozvody vody/plynu. Možná budete potřebovat nový systém HVAC nebo opravy stávajícího. Během této doby lze také pracovat na elektrickém systému.
Buďte opatrní při instalaci venkovní klimatizační jednotky dříve, než někdo nemovitost okupuje na plný úvazek. Nechcete, aby vám ho někdo ukradl
Krok 5. Zavěste a dokončete skálu (sádrokarton)
Můžete buď nainstalovat nový plech, nebo opravit stávající plech. Oprava stávajícího plechového kamene je levnější. Jakmile dokončíte práci s horninou, můžete pracovat na struktuře stěny a stropu.
Krok 6. Namalujte strop a stěny
Chraňte podlahu plastem nebo plátnem a malířskou maskovací páskou ochraňte oblasti, které nechcete malovat. Okna a závěsy by měly být také pokryty páskou. Než začnete malovat, křídou nebo naneste sprej na obložení a podlahové lišty. Před nanesením barvy použijte na stěny základní nátěr.
- Před začátkem malování by měly být stěny vyčištěny. Někteří malíři po nanesení základního nátěru stěnu opět lehce obrousí a očistí.
- Zdi natřete tahem ve tvaru V nebo W a vyhněte se přímému pohybu nahoru a dolů.
Krok 7. Instalujte svítidla, podlahy a spotřebiče (sporáky, myčky, pračky, sušičky atd.)
)
- Osvětlení je skvělý způsob, jak změnit vzhled nemovitosti, a je relativně levné ve srovnání s jinými opravami.
- Podlahy mohou zahrnovat vinylové nebo keramické dlaždice, tvrdé dřevo, koberec nebo laminát.
- Podlaha se instaluje později v rámci rehabilitačního procesu, aby se na podlahu nedostala barva a aby se zabránilo poškození pracovníků, kteří vcházejí dovnitř a ven z domu. Protože chcete, aby vaše podlahy po dokončení vypadaly svěže, můžete před instalací podlah zvážit provedení většiny vnitřních prací. Při vnitřní práci se přinejmenším pokuste chránit novou podlahu před silným chodem.
Krok 8. Přidejte poslední úpravy
Jakmile je vše hotovo, projděte si a prohlédněte si veškerou práci, která byla odvedena. Možná budete muset opravit nátěr nebo na poslední chvíli upravit instalatérské, vzduchotechnické nebo elektrické systémy. Nemovitost byste také měli důkladně vyčistit.
Konečná kontrola je také dobrý nápad
Krok 9. Upravte vzhled pozemku
Začněte pracovat vpředu, protože to lidé uvidí jako první. O ploty, terasy, paluby, chodníky, verandy a příjezdové cesty by se mělo nejprve postarat. Jakmile jsou tyto položky hotové, přidejte půdu pro výsadbu květin, keřů atd. Dvůr by měl být řešen jako poslední.
- Než si koupíte rostliny, určete, kolik slunce vaše nemovitost dostane. Pokud je přítomno mnoho stromů, pořiďte si rostliny, které nevyžadují mnoho slunečního světla.
- Promluvte si s někým v zahradním centru o svých představách a požádejte o návrhy ohledně druhu rostlin, které budou pro váš majetek nejlépe fungovat.
- Zvažte, kolik času bude vaše terénní úprava vyžadovat. Pokud nemáte mnoho času věnovat se zahradě, hledejte možnosti nenáročné na údržbu.
- Pokud jsou vaše okna nízká, vysaďte místo vyšších rostlin nízko rostoucí keře, stromy a půdní kryt. Nechcete zakrývat výhled.
Tipy
- Obchody jako Menard's, Home Depot nebo Lowe's jsou pohodlné a dobře zásobené předměty pro obnovu vašeho majetku.
- Buď trpělivý. Rekonstrukce nemovitosti často překračuje rozpočet nebo nezůstává v původní časové ose.
- Proveďte opravy řádně. Pokus skrýt problémy s levnou prací nevyhnutelně povede v dlouhodobém horizontu k neuspokojivým výsledkům.
