Nákup starších domů, jejich oprava a následný prodej se ziskem se běžně nazývá „převrácení“domu. Úspěšné převrácení závisí na nalezení nemovitostí, jejichž ceny jsou dostatečně nízké, aby umožňovaly zisk, když jsou počáteční investice a náklady na opravy odečteny od konečné prodejní ceny. Existuje celá řada způsobů, jak můžete najít domy k převrácení. Nejprve sestavte seznam domů pomocí online zdrojů, informací z kanceláře okresního úředníka a prostřednictvím konzultace s realitním makléřem. Důkladně zhodnoťte všechny domovy. Před konečným nákupem se poraďte s odborníky a domluvte se s prodejcem. To vám pomůže najít nejlepší cenu, abyste vydělali převrácením domu.
Kroky
Část 1 ze 3: Sestavení seznamu domů
Krok 1. Zjistěte informace o průměrných cenách na vašem trhu
Prvním krokem k nalezení domů k překlopení je znalost vašeho trhu. Chcete se ujistit, že rozumíte průměrné ceně v oblasti, kterou hledáte, abyste mohli nejlépe identifikovat podhodnocené domy.
- Podívejte se na řadu domů, které jsou v současné době na trhu, abyste získali představu o průměrné ceně. To vám nejen poskytne představu o tom, jaké domy jsou podhodnoceny, ale také vám dá představu, za kolik byste měli opravený dům prodat.
- Měli byste se také podívat na faktory, které ovlivňují hodnotu domu. Je dům v bezpečné čtvrti? Je to blízko školy nebo obchodní čtvrti? Má faktory, díky nimž je pro průměrného kupujícího žádoucí? V těchto oblastech budete chtít cílit na podhodnocené domy, protože je pravděpodobnější, že je později prodáte za účelem zisku.
Krok 2. Vyhledejte podhodnocené domy pomocí online nástrojů
Jedním z nejlepších způsobů, jak začít hledat domy k převrácení, je použití online nástrojů. Online vyhledávače vám umožní zadat cenové rozpětí a hledat domy v konkrétních oblastech. Začněte se seznamem tím, že si online najdete různé domovy.
- Domovy můžete vyhledávat pomocí webů jako Zillow, Realtor.com nebo Trulia. Vylepšete vyhledávač, aby byly nejprve uvedeny nejnižší ceny. Prohlédněte si různé domácnosti a uložte si zajímavé záznamy do počítače.
- Získáte tak představu o tom, kde v sousedství bývají levnější domy. To vám může zúžit hledání na silnici při hledání domů prostřednictvím realitního agenta nebo jiných prodejen.
- Mějte na paměti, že podhodnocené domy nejsou vždy nejlevnější. Chcete dům prodaný nižší než tržní hodnota, ale takový, který lze opravit a dále prodat po silnici. Nejlevnější dům v oblasti může mít vážné problémy a nevyplatí se investovat.
- V určitých oblastech kraje existuje několik nových webových stránek, které vám mohou poskytnout dobré místo pro začátek, a provedou za vás určité ověření. BMV odvádí skvělou práci při spouštění automatizovaných počítačů a porovnává je s ceníkovou cenou, takže obchody pod tržní hodnotou (nebo podhodnocené) jsou pro vás již filtrovány. I když každá nabídka nemusí být skvělá, může vám poskytnout skvělé místo pro zahájení výzkumu potenciální nemovitosti. Tento web také poskytuje další užitečné statistiky, jako jsou prodeje REO a průměrné dny na trhu v této oblasti. Tento druh čísel může poskytnout přehled o tom, co se děje u cílového souseda.
Krok 3. Navštivte kancelář svého okresního úředníka a najděte domovy v procesu uzavření trhu
Domy procházející procesem uzavření trhu budou obecně levnější. Předem uzavřené domy lze snadno převrátit a nemusí vyžadovat rozsáhlé opravy. Možná budete moci udělat nabídku přímo majiteli, což může být levnější než projít realitního makléře. Můžete navštívit kancelář místního okresního úředníka nebo kancelář okresního úředníka v oblasti, kterou chcete koupit, a najít seznamy uzavřených domů.
Krok 1.
- Promluvte si s pracovníkem v kanceláři o tom, jak najít uzavřené domy. Obvykle hledáte Oznámení o prodeji, Lis Pendens nebo Oznámení o výchozím nastavení.
- Můžete také zkontrolovat místní noviny. Obvykle existuje veřejná sekce, která vás upozorní na uzavřené domy.
Krok 2. Hledejte domy mimo velká města
Neomezujte vyhledávání na větší města. Zatímco domy ve městech mají tendenci prodávat za více, stále můžete vydělat na překlápění domů mimo město. Domy za nízké ceny obvykle najdete 2 až 3 hodiny mimo hranice města.
- Nechoďte příliš na venkov. Farma v izolované oblasti pravděpodobně neprodá s velkým ziskem. Držte se malých měst poblíž měst nebo příměstských oblastí.
- Pokud je to možné, podívejte se na domy mimo pobřeží. Domy ve městech na středozápadě a jihu mají mnohem levnější ceny než domy na východním nebo západním pobřeží.
Krok 3. Nastavte automatický výstražný systém
Pokud najdete domov za dobrou cenu, chcete být první osobou, která učiní nabídku. To vám může dát náskok před konkurencí. Je dobré mít nastavený nějaký automatický výstražný systém. Promluvte si se svým realitním makléřem o automatickém výstražném systému. Pokud nepracujete s agentem, weby jako Zillow vám obecně umožňují nastavit automatická upozornění týkající se domů za určitou cenu v určité oblasti.
Krok 4. Vyhledejte domy na prodej vlastníkem
Pokud majitel potřebuje rychle prodat dům, může se vzdát rozhovoru s realitním makléřem. Domy nabízené k prodeji vlastníkem mohou prodávat levněji. Majitelé domů nemusí znát skutečnou hodnotu svého majetku a nechat ho jít za cenu hluboko pod tržní hodnotou. Je dobré projet některými čtvrtěmi, kde přemýšlíte o koupi domů. Dávejte pozor na cedule s nápisem „Na prodej vlastníkem“.
Krok 5. Poraďte se s realitním makléřem
Vždy je dobré mít na své straně profesionála. Pokud jste na realitním trhu nováčkem, promluvte si s realitním makléřem o hledání domů, které byste mohli převrátit. Kvalifikovaný agent vám může pomoci nasměrovat vás na vysoce kvalitní domy za nízké ceny, které splní vaše potřeby.
- Realitní makléř můžete najít online nebo procházením žlutých stránek. Můžete si přečíst recenze agenta na webových stránkách, jako je Yelp, abyste se ujistili, že mají dobrou pověst.
- Měli byste také požádat ostatní lidi, kteří mají převrácené domy, o doporučení pro agenta. Realitní makléř by vám také měl být ochoten poskytnout kontaktní informace o minulých klientech. Promluvte si s předchozími klienty a položte jim různé otázky, abyste se ujistili, že je potenciální realitní makléř solidní.
Část 2 ze 3: Posouzení potenciálních investic
Krok 1. Navštivte různé domy
Neomezujte své vyhledávání při hledání domů k překlopení. Navštivte širokou škálu domů v řadě různých oblastí. Zvažte klady a zápory každého domu, který navštívíte, abyste se mohli rozhodnout, do kterých domů se vaše investice vyplatí.
- Zúčastněte se mnoha otevřených domů ve vámi zvoleném sousedství. Měli byste také promluvit se svým realitním makléřem a požádat o prohlídku více domů v jeden den.
- Uvědomte si, proč mohou být domy levné. Některé levné domy mohou vyžadovat rozsáhlé opravy nebo být ve špatných lokalitách. Jiné domy mohou vyžadovat pouze drobné opravy a mohou být cenově sníženy v důsledku jiných faktorů, například u majitelů, kteří potřebují rychle prodat.
Krok 2. Nevyhýbejte se domům, které potřebují opravy
Některé domy mohou mít nižší cenu, protože potřebují provést nějaké opravy. Většina domů, které při převracení domů najdete, bude do určité míry fixační svršek, takže se nebraňte opravám. Pokud lze opravy provést rychle a za nižší cenu, může se stát investice domu.
- V mnoha případech potřebuje dům pouze kosmetické opravy. Špatný nátěr, špatné koberce nebo silný zápach mohou zanechat domov na trhu na dlouhou dobu. To bude mít za následek snížení ceny domu. Podobné problémy se však dají poměrně snadno vyřešit.
- Udělejte si průzkum na vlastní pěst. Zavolejte různým dodavatelům a zeptejte se jich, kolik obvykle stojí určité opravy. Měli byste se také zeptat majitelů domů nebo realitních makléřů, zda je v domě třeba provést nějaké větší opravy.
Krok 3. Udělejte spoustu nabídek
Při hledání domů k převrácení je dobré udělat spoustu nabídek. Trh bude pravděpodobně poněkud konkurenceschopný a nebudete si moci koupit každý dům, na který uděláte nabídku. Profesionálové doporučují použít pravidlo 100-10-1. To znamená, že byste se měli podívat zhruba na 100 domů, vytvořit nabídku na zhruba 10 domů a nakonec si pořídit 1 dům z 10.
- Nebojte se dělat nabídky na domy, které nejsou vaší první volbou. Většina vašich nabídek stejně propadne. Pokud skončíte s domovem, který nebyl vaší první volbou, stále můžete z nákupu vytěžit maximum.
- Neposkytujte však nabídky na domovy, o kterých víte, že je nechcete. Například dům ve velmi špatné čtvrti pravděpodobně není výhodnou investicí. Nabídněte pouze domy, o kterých si myslíte, že můžete s překlápěním žít.
Část 3 ze 3: Mluvit s profesionály o nákupu
Krok 1. Nechte si doma provést prohlídku nemovitostí, o jejichž koupi uvažujete
Nikdy nekupujte nemovitost, aniž byste si nechali předem provést prohlídku domu. Najměte si kvalifikovaného inspektora domu, který dům vyhodnotí, než uděláte nabídku.
- Domácí inspektor bude neutrální třetí stranou, která nemá zájem minimalizovat škody při prodeji. On nebo ona vám sdělí, kolik práce je v domácnosti potřeba.
- Dům, který potřebuje drobné opravy, je skvělou investicí, pokud chcete převrátit dům. Dům, který potřebuje zásadní rekonstrukci, vám ale nemusí stát čas a peníze.
Krok 2. Promluvte si s právním zástupcem
Pokud sami nemáte právnické vzdělání, nikdy byste si neměli pořizovat dům, aniž byste si promluvili s realitním zástupcem. S koupí domu souvisí spousta papírování a smluv. Kvalifikovaný realitní právník vám pečlivě poradí a zabrání vám ve špatných nákupních rozhodnutích.
- Právního zástupce můžete najít online nebo na místních žlutých stránkách. Měli byste také mluvit s přáteli nebo kolegy, kteří převracejí domy, a požádat o doporučení.
- Než si najmete právníka, vždy si přečtěte recenze, abyste se ujistili, že vybíráte někoho se solidní pověstí.
Krok 3. Získejte odhady nákladů na opravy od různých profesionálů
Chcete se ujistit, že náklady na opravy nepřeváží případný zisk domova. Zavolejte různým licencovaným dodavatelům ve vaší oblasti. Řekněte jim, jaké druhy oprav potřebujete, a požádejte je o odhady. Vypočítejte zhruba, jaké budou celkové náklady na opravy.
- Někteří dodavatelé neposkytnou bezplatný odhad, pokud nevlastníte nemovitost, pokud s nimi již nemáte pracovní vztah. V některých případech může být požadováno zaplacení malého poplatku za získání odhadu za opravy nemovitosti, kterou nevlastníte.
- Volejte na různá místa a hledejte nejnižší ceny. Měli byste si však také přečíst recenze online a promluvit si s ostatními zákazníky, než se rozhodnete pro dodavatele.
- Pokud dojde k jakýmkoli drobným opravám, jako je špatný nátěr, zvažte, zda je neprovedete sami. Při převrácení domu vám to může ušetřit nějaké peníze.
Krok 4. Crunch několik čísel zjistit, kolik nabídnout pro dům
Budete chtít zajistit, aby každý dům, který si koupíte, mohl vydělávat. Abyste zjistili, kolik byste měli nabídnout, budete muset udělat jednoduchou matematiku. Váš realitní makléř a zmocněnec by vám měli pomoci odhadnout určité náklady i případnou prodejní cenu vaší nemovitosti.
- Budete potřebovat to, čemu se říká hodnota po opravě (ARV). To je cena, za kterou se nemovitost nakonec prodá, a váš agent vám tuto cenu může zjistit pohledem na nedávné prodeje v sousedství.
- Chcete, aby ARV bylo asi 70% toho, co byste zaplatili za dům. Vynásobením ARV 0,7 zjistíte, kolik byste měli za dům zaplatit. Například dům s ARV 200 000 USD by neměl být zakoupen za více než 140 000 USD, pokud nevyžaduje žádné opravy. Měli byste však odečíst náklady na opravy. Pokud váš dům vyžaduje opravy v hodnotě 40 000 $, nekupujte jej za více než 100 000 $.
Krok 5. Jednejte s prodejcem
Než se dohodnete na konečné ceně, měli byste vždy vyjednat. Pokud vyjednáváte s prodejcem, můžete dokonce získat cenu nižší, než jste chtěli. Nepřijímejte první cenu, kterou prodejce požaduje, zvláště pokud je vyšší než maximální cena, kterou jste vypočítali.
Tady přijde vhod udělat spoustu nabídek. Pokud se zdá, že jste ochotni prodej nechat jít, může prodejce s větší pravděpodobností vaší nabídce vyhovět
Video - Používáním této služby mohou být některé informace sdíleny s YouTube
Tipy
- Než zaplatíte hotovost za převrácení nemovitosti, vždy si objednejte úplné vyhledávání titulů. V opačném případě budete muset bojovat soudní bitvou, abyste získali zpět své investice, pokud nelze titul legálně převést.
- Může trvat 2 týdny až rok, než se titul vyjasní. Ujistěte se, že je nastavena kontingence názvu, abyste mohli zrušit, pokud jsou v záhlaví zprávy nějaké znepokojující položky. Pokud je možné tyto položky vymazat, možná budete chtít pokračovat, ale pokud ne, možná budete chtít vycouvat.
- Pokud nakonec ztratíte peníze na převrácení domu, což není neobvyklé, možná budete chtít dům pronajmout na rok nebo 2, abyste na něm před prodejem vydělali nějaké peníze navíc.
