Pokud si v současné době pronajímáte byt, ale budete ho muset na chvíli nechat prázdný, možná budete chtít najít někoho, kdo se k němu nastěhuje. Tomu se říká podnájem. Po celou dobu trvání smlouvy budete i nadále odpovídat svému pronajímateli, ale můžete někoho přimět k tomu, aby v tomto prostoru bydlel, takže nemusíte platit nájem za byt, který nepoužíváte. Musíte však být opatrní a dělat to správně, jinak byste se mohli dostat do potíží.
Kroky
Část 1 ze 4: Provádění počátečních opatření pro podnájemníka
Krok 1. Zkontrolujte svůj pronájem, abyste porozuměli svým právům
Nájemní smlouva, kterou jste podepsali při nastěhování do bytu, řídí vztah mezi vámi a pronajímatelem. Váš pronájem pravděpodobně velmi jasně řekne, zda je podnájem povolen nebo nikoli. Pokud pronájem zakazuje podnájem, pak budete muset získat zvláštní povolení od svého pronajímatele.
- Pokud potřebujete získat povolení od svého pronajímatele, budete se ho chtít pokusit přesvědčit, že podnájem je dobrý nápad. Byt je obecně považován za bezpečnější, když je obsazen, protože je tu někdo, kdo se dívá na vloupání, problémy s instalatérem a podobně.
- Nepokoušejte se vplížit podnájemce bez svolení pronajímatele. Pokud tak učiníte, za předpokladu, že váš pronájem zakazuje podnájem, pak budete v přímém rozporu s vaší smlouvou a váš pronajímatel bude pravděpodobně mít důvody vás okamžitě vystěhovat.
- Získejte písemné svolení pronajímatele, a to buď v samostatném dopise, nebo v dodatku, který připojíte k nájemní smlouvě.
Krok 2. Vydejte reklamy na dostupný byt
Jakmile překonáte překážku získání svolení pronajímatele, budete muset najít někoho, kdo převezme vaši nájemní smlouvu. Pokud již máte přítele, který chce byt, je to skvělé. Ale pokud ne, budete muset inzerovat.
- Použijte ústně. Promluvte si se svými přáteli a rodinou a zeptejte se svého pronajímatele, zda ví o někom, kdo hledá dočasné místo k životu. Toto je nejlevnější a často nejefektivnější způsob, jak najít někoho přijatelného.
- Umístěte reklamu do místního listu. Místní reklama je často docela dostupná a je to velmi užitečný způsob, jak upozornit lidi na volné místo.
- Používejte sociální média nebo internetové stránky. Dostanete -li se ke slovu co nejvíce různými způsoby, maximalizujete počet lidí, kteří o vašem bytě vědí. Zkuste kromě Facebooku nebo Twitteru zveřejnit i příspěvky na webech, jako je Craigslist nebo Sublet.com. Pokud žijete ve vysokoškolském městě, můžete zkusit Uloop.com.
- Posílejte letáky po okolí. Veřejné nástěnky hledejte na místech, jako je veřejná knihovna nebo některé malé obchody a restaurace.
Krok 3. Spolupracujte se všemi současnými spolubydlícími
Pokud již sdílíte byt s jedním nebo více lidmi, měli byste s nimi spolupracovat. Pokud jste oba uvedeni v původní nájemní smlouvě, máte právo podnájmu bez souhlasu spolubydlícího, ale celý proces bude snazší, pokud budete spolupracovat.
Spolubydlící vám také může pomoci najít podnájemníka, který by převzal váš podíl na bytě
Krok 4. Proveďte kontrolu pozadí u všech potenciálních podnájemníků
Pamatujte, že jste stále odpovědní svému pronajímateli při původním pronájmu. Přijmete -li podnájemce, odpovídáte svému pronajímateli za jakékoli škody, které může podnájemník v bytě způsobit. Zůstáváte také odpovědní za nájem, takže si chcete být jisti, že vyberete někoho, komu můžete věřit.
- Postavte se do pozice „pronajímatele“. Vzpomeňte si na rozhovor, který vám poskytl váš majitel, a na prověrku, kterou požadoval. Stejným způsobem byste měli zacházet s potenciálním podnájemcem.
- Můžete se také rozhodnout zapojit svého pronajímatele do této fáze pohovoru. Váš majitel je pravděpodobně zkušenější. Pokud vám navíc pronajímatel pomáhá při výběru, pravděpodobně v případě problémů s podnájemcem získáte od svého pronajímatele další spolupráci.
Krok 5. Rozhovor s potenciálními podnájemníky
Než přijmete někoho, kdo převezme vaši nájemní smlouvu, měli byste se s ním osobně setkat. Pokud je pro vás žadatel neznámý, budete muset položit několik otázek, abyste ho poznali. Měli byste se ptát na věci jako:
- Proč hledáte dočasný byt?
- Jakou práci děláte a jaký je váš příjem?
- Budete jediný, kdo se tam nastěhuje?
- Máš nějaké domácí mazlíčky?
- Bavíte se často? Bude hodně návštěvníků nebo hostů?
Krok 6. Procházejte se společně bytem
Upozorněte na stav bytu a všimněte si všech oblastí, které vás znepokojují. Zapůsobte na podnájemníka, že očekáváte, že po návratu najdete nemovitost ve stejném stavu a že bude odpovědný za jakoukoli škodu.
Je dobré si byt vyfotit, než ho někomu předáte. Buďte komplexní a pořiďte si fotografie všech stěn, podlah, koberců, skříněk. Zkuste předvídat cokoli, co by mohlo být poškozeno, a udělejte si obrázek. Pokud se vyskytnou nějaké problémy, tyto fotografie vám pomohou dokázat, co se stalo
Krok 7. Odstraňte z bytu všechny důležité osobní věci
Ani ten nejlepší pohovor nemůže zaručit poctivost a integritu vašeho podnájemníka. Pokud máte nějaký důležitý majetek, cenný majetek nebo smysluplné osobní věci, měli byste si je vzít s sebou nebo je uložit do skladu při odchodu z bytu.
Část 2 ze 4: Vyjednávání podmínek podnájmu
Krok 1. Dohodněte se na částce nájmu
Nejste povinni účtovat přesně částku svého vlastního nájemného. Pokud chcete povzbudit nájemce, aby se brzy nastěhoval, můžete požádat o něco méně. Nebo můžete zkusit účtovat o něco více, aby pokryl váš nájem úplně a vy také trochu vydělali.
Krok 2. Požádejte o bezpečnostní zálohu
Je běžné, že leasing - i podnájem - vyžaduje jistotu. To vás finančně ochrání, pokud váš podnájemník způsobí jakoukoli škodu na bytě nebo odejde bez placení nájmu.
Krok 3. Vypracujte platby za veřejné služby
Pokud vám nájem za pronajímatele platí určité služby, zůstáváte za ně odpovědní i v podnájmu. Musíte zvážit, zda chcete, aby platby podnájemce převzal, nebo je budete platit i nadále. Pokud předáváte nástroje svému podnájemci, ujasněte si, jaké nástroje bude podnájemce platit.
Pro krátkodobý podnájem může být pro vás jednodušší vybrat průměrnou částku, která pokrývá vaše platby za služby, a přidat to k nájemnému, které účtujete. Pak si můžete být jisti, že platby proběhnou (protože je provedete), ale budete krytí penězi
Krok 4. Vypracujte zvláštní dohody
Diskutujte o takových osobních ubytovacích zařízeních, jako je kouření nebo přivádění domácích zvířat do bytu. Ať už se svým podnájemníkem diskutujete o čemkoli, musíte se ujistit, že váš pronajímatel bude souhlasit. Nedávejte svému podnájemci žádná práva, která by přesahovala práva, která máte na základě původní nájemní smlouvy.
Část 3 ze 4: Návrh smlouvy o podnájmu
Krok 1. Použijte písemnou smlouvu
I pro krátký podnájem je důležité dát svoji dohodu písemně. V případě, že později dojde k jakémukoli sporu, bude rozhodující písemná smlouva.
- Internet má mnoho zdrojů pro šablony nájemních smluv. Pokud hledáte podle státu, můžete najít šablony smluv, které obsahují místní realitní právo pro vaši oblast. Použití standardní smlouvy vám pomůže zapamatovat si důležité problémy, které je třeba zahrnout do nájemní smlouvy.
- Než dokončíte pronájem, možná budete chtít konzultovat s právníkem nebo licencovaným realitním makléřem. Stále můžete použít vzorový formulář a poté zaplatit advokátovi nebo realitnímu makléři za krátký konzultační poplatek za přezkoumání smlouvy.
Krok 2. Zahrňte všechny podrobnosti své smlouvy do písemného podnájmu
Standardní formulář pokrývá většinu právních podrobností nájemní smlouvy. Pokud jste ale se svým podnájemcem diskutovali o jakýchkoli zvláštních ustanoveních, například o tom, zda povolit nebo nepovolit domácí zvířata, musíte se ujistit, že je to zapsáno v nájemní smlouvě.
- Standardní podrobnosti, které je třeba zahrnout do vaší písemné smlouvy o podnájmu, zahrnují výši nájemného, termíny splatnosti plateb nájemného, jak a kde zaplatit nájemné, sankce za opožděné platby, platby za služby a podmínky týkající se kauce.
- Pokud standardní nájemní smlouva neobsahuje něco, co chcete zahrnout, klidně sepište svoji vlastní vedlejší smlouvu. Stačí si zapsat cokoli, co si s podnájemníkem přejete zahrnout, a přiložit k nájemní smlouvě jako další stránku. Nezapomeňte datovat a podepsat kteroukoli z těchto dalších stránek.
Krok 3. Podepište a uveďte datum smlouvy o podnájmu
Písemná smlouva o podnájmu bude právně závaznou smlouvou mezi vámi a vaším podnájemcem. V některých případech můžete dokonce nechat svého pronajímatele podepsat smlouvu o podnájmu, aby vyjádřil svůj souhlas.
- Abyste zajistili úplné porozumění, měli byste si vy a váš podnájemce sednout spolu a před podpisem smlouvy o podnájmu si prostudovat každý odstavec.
- Uchovejte si kopii smlouvy o podnájmu a kopii dejte svému podnájemci a svému pronajímateli.
Část 4 ze 4: Dodržování platných federálních a státních zákonů
Krok 1. Ve všech případech dodržujte federální zákon o spravedlivém bydlení
Kongres USA schválil zákon známý jako „zákon o spravedlivém bydlení“. Jako federální zákon kontroluje činnosti související s prodejem a pronájmem nemovitostí po celé zemi. Stručně řečeno, zákon o spravedlivém bydlení zakazuje diskriminaci lidí na základě rasy, barvy pleti, národního původu, náboženství, pohlaví, rodinného stavu nebo handicapu. Tento zákon se bude vztahovat na volby, které učiníte při hledání podnájemníka. Řídí také rozhodnutí vašeho pronajímatele při výběru povolení nebo zakázání podnájemce.
Jednotlivé státy mohly schválit své vlastní verze antidiskriminačních zákonů. Státy musí splňovat minimálně federální zákony, ale tyto zákony jednotlivých států mohou klást přísnější požadavky. Connecticut například přijal zákon o diskriminačních praktikách bydlení (DHPA). DHPA v Connecticutu chrání lidi před diskriminací z ještě širších důvodů než federální zákon o spravedlivém bydlení
Krok 2. Pochopte zákon svého státu o podnájmu
Různé státy budou mít různé zákony o podnájmu. Mnoho „standardních“nájemních smluv, které můžete najít v celé zemi, bude obsahovat ustanovení, které zakazuje podnájem. Na toto téma však musíte prozkoumat zákony svého individuálního státu.
- Stát New York například výslovně zakazuje pronajímateli „bezdůvodně“odmítnout podnájem. Budete muset poskytnout svému pronajímateli určité informace o vašem navrhovaném podnájemci, ale dokud se nájemce jeví jako zodpovědný, mělo by vám být umožněno pokračovat.
- Na druhou stranu Kalifornie takový zákon nemá. V Kalifornii, pokud váš pronájem zakazuje podnájem bez souhlasu vašeho majitele, pak to nesmíte udělat. Stále můžete svého majitele přesvědčit, že povolit podnájem je dobrý nápad.
Krok 3. Uvědomte si zákony o stabilizaci nájemného nebo „kontrole nájemného“
Zejména v některých větších městech regulují místní realitní vyhlášky výši nájemného za byty. Tyto zákony o kontrole nájemného se často vztahují na podnájem i na počáteční pronájem. Je na vás, abyste prozkoumali místní zákony o nemovitostech ve vaší oblasti a zjistili, jak se na vás budou vztahovat.
- Například v Berkeley v Kalifornii je nájemce, který se rozhodne dát svůj byt do podnájmu, omezený a nemusí si účtovat žádné další nájemné, než kolik platí za původní nájem.
- Ve Washingtonu, DC, podobný místní zákon o nájemném také řídí částku, kterou může nájemce účtovat podnájemci.
Krok 4. Seznamte se s místním nájemným ve vašem městě nebo obci
Mnoho velkých měst bude mít agenturu známou jako „nájemní rada“. Tyto agentury jsou obecně součástí místní městské správy. Existují proto, aby poskytovaly informace a pomoc nájemníkům a pronajímatelům. Měli byste se buď podívat online, nebo zavolat na městský úřad a požádat o nájemné pro vaši oblast.
Tipy
- Kromě tohoto článku si můžete také vyzkoušet Podnájem bytu a sepsat smlouvu o podnájmu.
- Buďte ve svém příspěvku popisní - zahrňte křižovatku, přístup k veřejné dopravě/parkování, pojmenujte místní restaurace, památky, horká místa, budoucí velké události, jako jsou koncerty, oblíbené konference nebo velké sportovní akce.
- Smlouva o podnájmu se může přizpůsobit vaší konkrétní situaci. Zahrňte veškerá omezení (např. Zákaz kouření, žádná domácí zvířata), jak/kdy chcete dostat zaplaceno (např. Pouze hotovost, peněžní příkaz, PayPal), co dělat v případě škod (např. Vratná kauce).
- Všimněte si jakékoli flexibility v datech dostupnosti (např. Můžete odejít dříve, vrátit se později?)
- Prohlédněte si, za kolik se pronajímají další byty ve vaší oblasti, abyste se neocenili například kontrolou craigslist.com nebo místních novin.
- Zahrňte do svého příspěvku obrázky! Pro nejlepší efekt zkuste denní světlo.
